Aprobarea Conceptului Programului de stat „Prima Casă”

MODIFICAT

HG910 din 21.11.22, MO438-439/29.12.22 art.1037; în vigoare 29.12.22

Notă:

Pe tot parcursul textului, abrevierea „ODIMM” se substituie cu abrevierea „IP ODA” prin HG910 din 21.11.22, MO438-439/29.12.22 art.1037; în vigoare 29.12.22

În vederea realizării prevederilor punctului 7.4 din compartimentul XIV. Tineret şi Sport al Planului de acțiuni al Guvernului pentru anii 2016-2018, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.890 din 20 iulie 2016 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2016, nr.217-229, art. 966), cu modificările ulterioare, şi a facilitării accesului persoanelor fizice la achiziţia unei locuinţe,Guvernul HOTĂRĂŞTE:

1. Se aprobă Conceptul Programului de stat „Prima casă” (se anexează).

2. Se desemnează Ministerul Finanțelor în calitate de autoritate responsabilă pentru elaborarea cadrului normativ în vederea implementării Conceptului Programului de stat „Prima casă”.

3. Ministerul Finanțelor, în termen de 2 luni de la data publicării prezentei hotărîri, va prezenta Guvernului spre aprobare actele normative de rigoare.

PRIM-MINISTRU Pavel FILIP

Contrasemnează:

Viceprim-ministru,

ministrul economiei

şi infrastructurii Octavian Calmîc

Ministrul finanţelor Octavian Armaşu

Nr. 612. Chişinău, 1 august 2017.

Aprobat

prin Hotărîrea Guvernului nr.612

din 1 august 2017

CONCEPTUL

Programului de stat „Prima casă”

1. Identificarea problemei și unele practici

1) Situația curentă a creditelor imobiliare în Republica Moldova

În Republica Moldova soldul creditelor raportat la produsul intern brut scade continuu: 42,0 % în 2013, 31,0 % în 2015 și circa 27,5 % în 2016. Conform datelor oficiale ale Băncii Mondiale, în economiile dezvoltate ponderea creditelor ipotecare în produsul intern brut înregistrează valori în limitele și peste 100 %: media în Uniunea Europeană – 138%; Olanda – 220%; Suedia – 132%, Danemarca – 180%, Austria – 118%, Islanda – 99%. În țările în curs de dezvoltare, ponderea acestor credite în produsul intern brut variază între 60% şi 100%, de exemplu: Bulgaria – 60%, Croația – 70%, Rusia – 60%, Turcia – 70%, Ucraina – 61%.

2) Constrîngerile de bază identificate de bănci la acordarea creditelor imobiliare:

a) insuficiența garanției/gajului pentru obținerea creditelor imobiliare din partea clienților în proporțiile solicitate de către bancă. Bunul imobil procurat este acceptat în garanție, în medie, cu 65-70 % din valoarea acestuia, solicitanții fiind nevoiți fie să participe cu o contribuție proprie foarte mare (de circa 30 %), fie să constituie gaj suplimentar;

b) lipsa resurselor financiare pentru creditare în condiții de dobîndă atractivă, în special pentru familiile tinere care nu dispun de locuință;

c) veniturile modeste ale solicitanților de credit pentru deservirea creditului imobiliar.

3) Practici de susținere din partea statului a creditării imobiliare

Practici naționale

a) Programul „Prima casă” al Primăriei mun. Chișinău

Programul a derulat în perioada anilor 2011 – 2012. Primăria mun. Chișinău a garantat 100 % pentru creditele imobiliare în cadrul programului municipal. Ipoteca a fost creată în proporție de 100 % în favoarea băncii. Suprafața imobilului eligibil în program se determina pornind de la 12 m² pentru fiecare membru al familiei. În perioada menționată au fost acordate circa 250 de credite imobiliare.

b) Programul emis în scopul finalizării lucrărilor de construcție a caselor cooperatiste de locuit (CCL)

Finanțarea băncilor pentru acest program a fost realizată din resursele Băncii Naționale a Moldovei prin acordarea, în perioada anilor 1992 – 2000, a creditelor pe termen lung în baza unor hotărîri ale Guvernului și Parlamentului Republicii Moldova. Pentru deservirea creditelor respective, Banca Națională a Moldovei stabilește o rată de bază a dobînzii pentru creditele pe termen lung (mai mare de 5 ani), care se determină periodic de către aceasta. Conform ultimelor statistici ale Băncii Naționale a Moldovei, acest indicator constituie 6,0%.

c) Programul național de susținere a tinerilor absolvenți angajați în sfera bugetară

Acest program a fost lansat prin Hotărîrea Guvernului nr.1259 din 12 noiembrie 2008 și a fost destinat asigurării cu locuință gratuită a tinerilor specialiști cu studii superioare şi postuniversitare de rezidenţiat, repartizaţi şi angajaţi în cîmpul muncii în instituţiile publice (bugetare) din sate (comune).

Ca rezultat, prin intermediul Ministerului Administrației Publice Locale, au fost procurate, din contul bugetului de stat, 25 de case de locuit în diferite raioane ale țării. Costul unei case nu putea să depășească 100,0 mii de lei.

Practici internaționale

a) Practica României

Programul „Prima casă” a fost lansat în România în anul 2009. Conform ultimelor statistici din România, valoarea medie a unui credit „Prima casă” este de circa 178,0 mii de lei românești (RON) (echivalentul în lei moldovenești – 850 mii de lei, sau 38,0 mii de euro). Inițial, statul garanta 80 % din valoarea creditului, la momentul actual – 50 %.

b) Practica Italiei denotă, de asemenea, susținerea din partea autorităților locale (a regiunilor) a tinerilor – cupluri de familie – în procurarea locuințelor sociale (de exemplu, în Bolognia).

c) În Kazahstan, pentru asigurarea cu locuințe a populației prin sporirea accesului cetățenilor la sistemul de creditare și îmbunătățirea calității funcționării acestuia, în anul 2003, printr-o hotărîre a Consiliului de administrație al Băncii Naționale, a fost creat Fondul de garantare a creditelor ipotecare, sub formă de societate pe acțiuni, iar acționari au devenit Banca Națională și Ministerul Finanțelor. Sarcinile de bază ale Fondului respectiv constau în crearea condițiilor optime pentru creșterea termenului de scadență a creditelor ipotecare, scăderea nivelului dobînzilor, majorarea sumei creditelor și micșorarea avansului, precum și crearea sistemului de garantare a creditelor ipotecare și a segmentului de piață a asigurărilor. În limitele sumei maximale de acoperire prevăzute de obligația de garantare, fondul achită pierderile creditorului.

2. Conceptul Programului de stat „Prima casă” în Republica Moldova

Planul de acțiuni al Guvernului pentru anii 2016-2018, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.890 din 20 iulie 2016, include acțiuni referitor la elaborarea conceptului pentru implementarea Programului de stat „Prima casă” în Republica Moldova. În baza conceptului aprobat, va fi elaborat cadrul normativ necesar în vederea implementării Programului de stat „Prima casă”.

1) Dispozițiile generale ale Programului

Scopul Programului constă în facilitarea accesului persoanelor fizice la achiziția unei locuințe prin contractarea de credite garantate parțial de stat, în special pentru familii tinere. Programul este unul național, aplicabil pe întreg teritoriul Republicii Moldova, și poartă un caracter social, reprezentat de intervenția statului în procesul de garantare a creditelor.

Obiectivele Programului sînt îndreptate spre:

a) suportul familiilor tinere în obținerea primei locuințe prin facilitarea accesului la credite ipotecare;

b) crearea condițiilor optime pentru creșterea termenului de scadență a creditelor ipotecare;

c) reducerea migrației în rîndul tinerilor. Lipsa unei locuințe este cauza principală pentru care tinerii moldoveni decid să emigreze;

d) creşterea ratei de angajări oficiale în economia națională și transparentizarea salarizării;

e) creșterea transparenței tranzacțiilor imobiliare.

Subiecții Programului:

a) beneficiarul Programului – persoana fizică care dorește să-și procure o locuință prin creditare;

b) creditorul – banca finanțatoare;

c) garantul – Ministerul Finanțelor, care va mandata Instituția Publică Organizația pentru Dezvoltarea Antreprenoriatului să emită garanții în numele și din contul statului, în favoarea băncilor care acordă credite persoanelor fizice pentru achiziția unei locuințe în cadrul Programului, în limitele plafoanelor aprobate anual pentru acest scop.

Rolurile principale ale Ministerului Finanțelor în cadrul Programului vor fi următoarele:

- propune Parlamentului spre aprobare plafonul anual al garanțiilor de stat care pot fi emise conform Programului;

- propune Parlamentului spre aprobare suma mijloacelor financiare destinate executării garanțiilor de stat emise conform Programului, în cazul activării acestor garanții;

- efectuează plata garanției în contul băncilor finanțatoare, în baza confirmării de către IP ODA;

- stabilește cuantumul comisionului de garantare pentru garanția de stat.

Obiectul Programului: apartamente din blocuri locative și case de locuit individuale, care se află pe teritoriul Republicii Moldova și care au fost finalizate și date în exploatare pînă la depunerea cererii de către beneficiarul Programului.

[Pct.2 subpct.1) modificat prin HG910 din 21.11.22, MO438-439/29.12.22 art.1037; în vigoare 29.12.22]

2) Elementele principale ale Programului de stat „Prima casă”

Criteriile de eligibilitate a beneficiarului Programului:

a) vîrsta beneficiarului – pînă la 45 de ani la momentul solicitării creditului ipotecar;

b) beneficiarul este cetățean al Republicii Moldova, angajat în Republica Moldova, și dispune de venituri din surse oficiale;

c) beneficiarul nu deține în proprietate exclusivă sau comună cu soțul/soția o locuință și nu are în derulare un credit ipotecar pentru achiziționarea locuinței;

d) plata lunară achitată de către beneficiar (dobînda și suma principală) nu va depăși 50 % din veniturile oficiale salariale nete cumulative ale familiei beneficiarului Programului. La stabilirea valorii veniturilor salariale vor fi acceptate și veniturile oficiale ale rudelor de gradul I;

e) beneficiarul întrunește, în funcţie de politica băncii, alte condiții specifice prevăzute de normele interne de creditare și principiile de management al riscurilor ale băncilor finanțatoare.

Condițiile Programului de stat „Prima casă”:

a) plafonul maxim al prețului de achiziție a locuinței – 1,0 milion de lei;

b) participația proprie inițială a beneficiarului Programului este de cel puțin 10 % din prețul de achiziție a locuinței;

c) termenul creditului va fi de pînă la 25 de ani, dar nu va depăși vîrsta de pensionare a beneficiarului, stabilită de legislația în vigoare;

d) unitatea monetară de creditare: lei moldovenești;

e) rata maximă efectivă a dobînzii la creditele acordate se reglementează de condițiile Programului;

f) creditul va fi rambursat integral pînă la momentul expirării contractului de credit, cu posibilitatea achitării anticipate, fără achitarea de către beneficiar a comisioanelor pentru această situație;

g) constituirea ipotecii asupra locuinței achiziționate în cadrul Programului:

- 50 % din prețul de achiziție a locuinței în favoarea băncii;

- 50 % din prețul de achiziție a locuinței în favoarea statului.

h) beneficiarul Programului se obligă să nu înstrăineze locuința achiziționată în primii 5 ani de la data dobîndirii în proprietate, cu excepția cazului de achitare deplină a datoriei pe credit, care include suma principală, dobînda și comisioanele aferente. După expirarea acestui termen, cu acordul băncii și al IP ODA, în cazul preluării contractului de credit de către un terț, acesta trebuie să întrunească criteriile de eligibilitate a beneficiarilor Programului.

Criterii de eligibilitate a băncii finanțatoare:

a) participarea băncilor în Programul de stat „Prima casă” este voluntară;

b) orice bancă licențiată din Republica Moldova poate acorda credite ipotecare, în cadrul Programului de stat „Prima casă”, persoanelor fizice care îndeplinesc criteriile de eligibilitate;

c) volumul total al creditelor acordate de bănci în cadrul Programului de stat „Prima casă” va fi monitorizat de către IP ODA și comunicat băncilor. De la momentul atingerii valorii maxime de creditare a Programului, băncile nu vor mai acorda credite noi, cu excepția cazului în care se va decide asupra extinderii Programului;

d) solicitarea achitării mijloacelor în baza garanției acordate de stat se va face numai în condițiile în care beneficiarul nu-și onorează plata sumei principale și a dobînzilor în decurs de peste 91 de zile consecutiv;

e) băncile comerciale implicate în Programul de stat „Prima casă” vor prezenta Băncii Naționale a Moldovei informația privind creditele imobiliare neperformante, iar Banca Națională a Moldovei va publica pe pagina sa web informația respectivă în formă agregată pe sistemul bancar.

3. Mecanismul de garantare a creditelor prin intermediul Programului de stat „Prima casă”

Plafonul maxim al Programului și nivelul de garantare:

a) plafonul maxim al Programului nu va depăși 1,0 miliard de lei în primii 2 ani de la lansarea acestuia;

b) statul va garanta 50 % din soldul creditului (suma principală);

c) beneficiarul Programului, concomitent cu achitarea plății lunare pentru credit, va achita lunar băncii finanțatoare un comision de garantare în valoare de 0,5 % anual din soldul garanției de stat;

d) comisionul de garantare va fi revizuit cel puțin o dată la 2 ani de către Ministerul Finanțelor, în baza experiențelor de default la creditele Programului de stat „Prima casă”;

e) banca finanțatoare va transfera trimestrial către IP ODA comisioanele de garantare colectate de la beneficiari pentru fiecare contract de credit acordat în cadrul Programului de stat „Prima casă”.

Rata dobînzii la creditele ipotecare:

Rata maximă efectivă a dobînzii (în continuare – RED) va fi suma următoarelor componente:

a) rata de referință pentru Programul de stat „Prima casă” comunicată de către Banca Națională a Moldovei (calculată ca rata medie ponderată a dobînzilor la depozitele cu termenul de la 6 luni pînă la 12 luni);

b) o marjă maximă de pînă la 3,0 %, care va fi precizată anual de către Guvern;

c) comisionul de garantare de 0,5 % anual din soldul garanției de stat.

RED va fi flotantă și va fi publicată de către IP ODA, o dată la 6 luni, pe pagina sa web. Rata dobînzii care se va aplica pentru perioada 1 iulie – 31 decembrie se va baza pe rata de referință publicată de Banca Națională a Moldovei pentru luna mai, iar pentru perioada 1 ianuarie – 30 iunie se va baza pe rata de referință publicată de Banca Națională a Moldovei pentru luna noiembrie a anului precedent. Aceasta va fi adusă la cunoștința beneficiarului de credit, în scris sau în format electronic, de către băncile finanțatoare în termen de 10 zile calendaristice pînă la modificarea RED. Modificarea RED va fi obligatorie pentru bănci doar în cazul micșorării ratei de referință.

Alte comisioane și tarife:

a) băncile nu sînt în drept să perceapă alte taxe adiționale, cu excepția unui comision unic la acordarea creditului pentru a acoperi costurile juridice ce țin de documentarea creditului, a cărui valoare va fi stabilită de cadrul normativ al Programului de stat „Prima casă”, dar nu mai mult de 1,0 % din suma creditului;

b) beneficiarii vor achita separat prima de asigurare pentru asigurarea ipotecii în favoarea băncii finanțatoare și Ministerului Finanțelor proporțional cotelor garanțiilor de stat acordate (50/50 %), în conformitate cu prevederile Legii nr.142 -XVI din 26 iunie 2008 cu privire la ipotecă, la valoarea de înlocuire împotriva tuturor riscurilor de pieire sau deteriorare fortuită;

c) Ministerul Finanţelor, împreună cu autorităţile responsabile, va efectua o analiză și va prezenta propuneri Guvernului privind modificarea taxelor de stat pentru autentificarea contractelor de înstrăinare a imobilului și pentru autentificarea contractelor de ipotecă semnate în cadrul Programului de stat „Prima casă”.

Procedura de obținere a garanției de stat de către banca finanțatoare:

a) în cazul în care beneficiarul nu-și onorează plata sumei principale și a dobînzii în decurs de peste 91 de zile consecutiv, banca va clasifica creditul ipotecar ca neperformant;

b) după clasificarea creditului ca neperformant, banca va expedia o solicitare la adresa IP ODA de efectuare a plății garanției de stat în valoare de 50 % din soldul creditului nerambursat (anexa la Conceptul Programului de stat „Prima casă”);

c) după recepționarea solicitării de plată a garanției de stat, Ministerul Finanțelor va efectua, în termen de 15 zile lucrătoare, plata garanției de stat în valoare de 50 la sută din soldul creditului nerambursat;

d) garanția de stat este irevocabilă, dar poate fi retrasă în cazul încălcării de către bancă a condițiilor Programului de stat „Prima casă”.

Exercitarea dreptului de ipotecă:

a) odată cu clasificarea creditului ca neperformant, în cazul în care banca solicită plata garanției de stat, băncile imediat vor iniția procesul de exercitare a dreptului de ipotecă în modul stabilit de legislația în vigoare;

b) prețul de vînzare a locuinței ipotecate urmează a fi coordonat de către bancă cu IP ODA. În cazul comercializării locuinței ipotecate, banca va transfera Ministerului Finanțelor 50 % din prețul obținut (cu deducerea costurilor administrative generate de procedurile de vînzare a locuinței ipotecate confirmate de IP ODA), dar nu mai mult decît suma primită ca urmare a activării garanției de stat;

c) în cazul în care suma obținută de Ministerul Finanțelor ca urmare a comercializării locuinței ipotecate este mai mică decît cea transferată băncii din contul garanției de stat, beneficiarul este obligat să achite diferența datoriei Ministerului Finanțelor și băncii în decurs de 90 de zile calendaristice.